오산역 금강펜테리움 분양가, 생각보다 괜찮은 가격?(분양 일정)

3기 신도시로 한창 떠들썩할 때쯤, 당시 나는 내 집 마련을 꿈꾸면서 오산 세교 지구에 한 단지를 사전청약받은 적이 있다. 세교 지구라는 곳이 잘 알려지기 전에 사전 청약을 통해 미리 내 집을 예약해 놓고 지금 사는 전셋집을 계약 연장하면서 기다릴 생각을 했었다.

 

하지만 원래 계획보다 분양 일정이 길어졌고, 이대로는 안되겠다 싶어서 사전 청약을 포기하고 내 집 마련을 시도했고, 지금 사는 집을 계약했다.

내집 마련 과정 복기(feat. 명함팔이)

 

당시 포기했던 사전 청약 단지와 가까운 곳에 더 좋은 단지가 조만간 분양한다는 소식을 듣고 내가 사전청약한 단지를 가지 않고 지금 분양 예정인 이 단지에 갔으면 어땠을까 하는 마음으로 한번 분양 일정과 분양가격에 대해 이야기해보고자 한다.

 

오산역 금강펜테리움

앞서 이야기 한 것처럼 내가 사전청약 했던 곳은 오산역 세교지구였다. 오산 세교지구에서도 끝자락에 위치했던 사전청약 단지와 다르게 금강펜테리움은 세교 지구 내에서도 오산역과 가장 가까운 곳에 위치하고 있기 때문에 청약 예정자 분들이 상당히 마음에 들어 할 만한 점일 것 같다.

또한 오산역으로 동탄트램이 개통 예정이고, GTX-C는 정부와 협의 중으로 추후 확정이 된다면 그것 또한 중요한 교통 호재가 될 것으로 보인다.

 

단지 규모도 730세대로 중형급 단지로 괜찮은 것 같고, 전 세대 84타입으로 선호하는 타입으로 구성되어 수요가 꽤 있을 것 같다.

세교 3지구 확정과 인근에 LG화학 CS캠퍼스나 지식산업센터 등의 일자리도 있기 때문에 배후 수요도 어느 정도 있을 것으로 보인다.

 

분양가(싼 거야 비싼 거야?)

가장 중요한 금강펜테리움의 분양가는 현재 이 사업장은 분양가 상한제가 적용 중이다.

분양가 상한제는 분양가를 일정 수준 이상으로 올리지 못하게 하는 제도로 정부에서 개발하는 택지 지구 내의 단지들은 분양가 상한제를 적용받는다.

 

분양가 상한제를 적용받는 오산역 금강펜테리움의 분양가는 다음과 같다.

구분(중층이상 기준)	84A	84B	84C	84D
분양가	4.57억	4.59억	4.6억	4.57억

 

평면에 따라 약간의 차이는 있지만 모두 같은 가격에 시작한다고 봐도 무방할 것 같다. 중층 이상으로 보는 이유는 저층은 특수성이 있기 때문에 일반적으로 분양가 비교나 시세를 볼 땐 저층을 보지 않고 최소 5층 이상의 중층으로 보는 것이 시세 비교 하기에 좀 더 정확한 부분이 있기 때문이다.

 

사실 이렇게만 보면 이게 비싼 건지 싼건지 모르시는 분들이 대부분일 것이다.

그렇기 때문에 주변에 최근 분양한 단지들과 비교를 해봐야 하는데, 마침 오산역 금강 펜테리움 인근에 오산세교2지구칸타빌더퍼스트 단지가 22년 8월 분양을 진행했었다.

 

지금 시점과 약 1년 반 정도 시간 차이가 있지만 그래도 가장 최근에 분양한 단지와 비교하는 것이 정확하기 때문에 분양가를 비교해 보면, 오산세교2지구칸타빌더퍼스트 단지가 84 타입 기준 4.4억 수준에서 분양이 진행되었다.

구분	오산역금강펜테리움	오산세교2지구칸타빌더퍼스트
역과의 거리	가까움	금강보다 더 멂
세대수	730세대	514세대
브랜드	비슷함	비슷함
분양가	4.6억	4.4억

 

단순히 몇 가지 요소만 가지고 정확하게 비교해 볼 순 없지만 세대수나 역세권, 1년 반 사이의 물가 상승률을 생각해 보면 금강 펜테리움 가격이 그렇게 비싼 것 같지는 않다.

 

분양일정

분양 일정은 다음과 같다.

구분	입주자 공고	모델하우스	특별공급	1순위	2순위	당첨자 발표	계약 기간
일정	24' 4/26	5/3	5/7	5/8	5/9	5/16	5/27~30

 

우선 금강펜테리움에 대한 입주자 공고는 이미 발표가 된 상태이고, 5/7일 특별 공급을 시작으로 분양이 시작된다.

가끔 모르시는 분들이 계신데, 당첨자 발표일이 같은 2개 이상의 단지를 쓰면 모두 불합격 처리가 되기 때문에 주의해야 한다. 즉, 5/16일에 발표되는 금강펜테리움 외에 다른 단지를 쓰게 되면 2개 단지 모두 불합격 처리가 된다.

 

하지만 입주자 공고일이 같더라도 당첨자 발표일이 다르면 동시에 쓸 수 있으니 참고해 두면 좋다.

 

입지분석

간단히 오산역 금강펜테리움 입지 분석을 해보려고 한다. 입지 분석은 직장, 교통, 학군, 환경, 공급량을 기준으로 분석해 보는 것이 가장 좋다.

직장

앞서 이야기했던 것처럼 오산역 인근 LG화학 CS캠퍼스와 현대테라타워 CMC 지식산업센터, 대림제지 외에 인근 화성정남일반산업단지 등 일자리가 어느 정도 있다는 것을 확인할 수 있다.

하지만 제조업 기반의 일자리로 일자리의 질적인 측면에서 그렇게 좋다고는 볼 수 없을 것 같지만, 그래도 주변 일자리가 없는 것보다는 훨씬 좋기 때문에 배후 수요로 나쁘지 않아 보인다.

교통

오산역과 도보로 30분 거리로 엄밀히 이야기하면 역세권이라고 볼 순 없다. 그래도 마을버스 타고 15분 정도 소요되고 차량으로는 5분 정도 거리이기 때문에 출퇴근을 못할 정도는 아니고, 충분히 다닐 수 있는 거리로 볼 수 있다.

오산역을 기준으로 수도권 핵심 직장지로 불리는 강남, 여의도, 종로까지 얼마나 걸리는지 확인해 보면, 대중교통 기준 강남역까지는 82분, 여의도까지 90분(2회 환승), 종로3가역까지 100분, 구디/가디까지 70분, 판교까지 60분(1회 환승)이 소요되는 것을 확인할 수 있다.

 

사실 이 정도 거리면 수도권 핵심 직장지에서 출퇴근하는 사람은 거의 없다고 보면 되고, 수원이나 화성 쪽의 직장으로 출퇴근하는 사람들이 대부분 거주한다고 보면 편할 것 같다.

구분	강남	여의도	종로	구디/가디	판교
소요시간	82분	90분	100분	70분	60분

학군

학군은 주로 초등학교가 가까이에 있는지, 주변에 공부 잘하는 중학교가 있는지를 우선 보는 것이 좋다. 오산역 금강펜테리움의 경우 단지 길 건너로 오산초등학교가 26년 3월 설립 예정이고, 사업장 입주일은 26년 10월 예정이라 자녀를 초등학교 보내는 데에 큰 문제는 없을 것 같다.

 

중학교 역시 세교 2-2 중학교가 25년 3월 설립 예정이기 때문에 거리상으로 멀진 않지만 학업 성취도를 볼 필요가 있다. 학군 분위기를 결정하는 것은 중학교와 고등학교의 학업 성취도, 그리고 학원가의 여부로 학군지가 결정된다.

중학교의 경우, 학교가 신설될 예정이기 때문에 학업성취도를 볼 수 없고, 인근의 다른 중학교의 학업성취도를 봐야 하는데, 가장 가까운 운암중학교의 경우 학업성취도 70%로 그렇게 공부를 잘하는 학교라고는 볼 수 없다.

 

또한 거리 역시 오산역금강펜테리움에서 도보 40분 거리이기 때문에 사실상 운암중학교로 보낼 수 없고, 단지 옆으로 생기는 세교 2-2 중학교로 보내는 것이 최선으로 보인다.

 

금강펜테리움의 경우 신규 택지에 공급되는 단지로 인근에 학원가가 생기기에는 아직 시간이 많이 필요하다. 그래서 기존에 있는 학원가를 이용해야 하는데 가장 가깝고 학원수가 많은 곳이 오산시청 인근의 학원가로 보내는 방법 밖에 없어 보인다.

 

즉, 아직 오산역 인근 지역에서 학군을 따져서 이 단지에 들어올 사람은 거의 없다고 보면 될 것 같다.

 

환경

환경은 주변 마트나 백화점, 숲세권이나 스세권(스타벅스), 병세권(병원) 등이 있는지를 보면 되는데 백화점은 없고 마트도 인근 1km 반경 내에는 없고 도보 20분 거리에 롯데마트가 있지만 차가 없다는 이용하기에 쉽지는 않다.

 

그 외에는 단지 인근으로 가감이산과 오산천이 있어 산책을 하기에는 괜찮아 보이고, 대형 병원은 오산 한국 병원이 차량 10분 거리에 위치해 있다. 

사실 신규 택지 지구로 공급되는 단지에서 환경까지 따지면서 들어올 수 없고, 처음에는 아무것도 없지만 점차 살기 좋은 곳으로 바뀌는 곳이 신규 택지 지구이기 때문에 이런 부분은 점차 개선될 것으로 보인다.

 

공급량

공급량은 인구수 대비 0.5% 수준에서 적정량을 평가하는데 오산시 인구가 23만 명인 것을 볼 때 적정 수요량은 1년에 1,100세대 정도가 적정하다고 볼 수 있다. 현재 부동산 지인에서 확인되는 오산시의 24년도 공급량은 7,755세대, 25년도 공급량은 4,789세대로 적정 수요량 보다 무려 5배 가까이 많다는 것을 알 수 있다.

 

즉, 실거주로 사는 사람들이라면 큰 문제가 없겠지만, 투자를 준비하는 사람들에게는 아직 들어가기에는 상당한 리스크가 있다고 볼 수 있다.

 

전체적인 입지 분석을 정리해 보면, 일자리 부분에서는 주변 직장이나 산업단지가 있어 배후 수요가 있어 보이고, 교통적인 부분에서는 강남까지 가기에는 무리가 있는 곳으로 보인다.

그리고 학군을 따지면서 들어올 단지는 아닌 것 같고, 환경적인 부분도 아직 신규 택지로 추후 좋아질 가능성이 있는 곳인 것 같다.

마지막으로 공급량은 상당히 많은 세대가 공급될 예정이기 때문에 실거주가 아닌 투자 관점에서는 조심스럽게 접근해야 하지 않을까 싶다.

 

이렇게 보았을 때 분양가 자체는 주변 단지와 비교해 봤을 때 싸지도 비싸지도 않은 적정한 가격이라고 생각되고, 오산이나 화성, 수원정도까지를 직장으로 하는, 신축 아파트에 살고 싶은 사람이 있다면 청약에 시도해도 나쁘지 않을 것 같다는 생각이 든다.

하지만 서울로 출퇴근을 하거나 신축이 굳이 필요하지 않은 사람들이라면 조금 더 자금을 모아 서울에 가까운 지역에 청약을 하는 것이 좋지 않을까 싶다.