구두 계약과 묵시적 갱신은 같은 말일까?｜구두 계약 시 반드시 확인해야 할 것.

월세 계약이든 전세 계약이든 임대차를 살다 보면, 가장 정신없을 때가 바로 계약을 연장할 시기가 아닐까 싶습니다.

저 역시 1년에서 2년 정도 전월세 계약을 하면서 자취를 했었습니다.

 

아마 대부분 계약 연장을 할 때는 따로 계약서를 쓰지 않고 구두로 하시는 경우가 많습니다.

부동산에 가서 새로 계약서를 쓰면 중개 수수료도 내야 하고 금액적 손실이 있기 때문입니다.

 

그런데 구두 계약을 하고 계약 기간을 모두 채운다면 문제가 되지 않지만, 중도에 퇴거해야 한다면 이제부터 문제가 발생합니다.

과연 구두로 계약 연장을 했을 때 어디까지 임차인의 부담이고 법적으로 어떻게 해야 할지 애매한 상태가 되죠.

 

상호 간 협의가 있다면 구두 계약도 계약으로 본다.

 

 

 

 

우선 법적으로 보면 구두 계약도 계약으로 보는 게 맞습니다.

다만 한 가지 조건이 있는데 상호 간에 합의가 있어야 구두 계약의 성립으로 봅니다.

 

만약 단순히 임차인 또는 임대인의 통보 형식으로만 구두 계약이 되었다면 이건 추후에 논쟁이 될 여지가 있다고 볼 수 있죠.

 

물론 한쪽의 일방적인 통보라면 계약 조건을 재협의하던, 어떤 조치가 취해졌을 것이기 때문에 대부분 구두 계약이라고 생각한다면 상호 간의 합의가 되었다고 보는 게 맞습니다.

 

묵시적 갱신과는 근본적으로 다르다.

 

 

구분	묵시적 갱신	구두 계약
조건	상호간 언급 없음	상호간 언급, 계약 합의
중도 퇴거 여부	가능	가능
보증금 반환	퇴거 요청 후 3개월 후 반환 가능	계약 기간 준수 또는 임대인 협의 필요
관리비(월세)	퇴거일까지 임차인 납부	퇴거일까지 임차인 납부
중개 수수료	퇴거 요청 후 3개월 후 임대인 부담	계약 기간 내 퇴거 시 임차인 부담

 

 

그렇다면 묵시적 갱신과는 어떻게 다를까요?

일단 묵시적 갱신은 말 그대로 묵시적으로 지나가야 합니다.

재계약에 대해 서로 간에 아무런 말도 없어야 하고, 계약 만기 2개월까지도 언급이 없어야 합니다.

 

하지만 구두 계약이란 것은 일단 누군가는 연장에 대해 언급을 했다는 것으로 볼 수 있습니다.

즉, 묵시적 갱신 조건인 아무런 언급이 없어야 하는데, 구두 계약은 그런 상태가 아닌 거죠.

 

그리고 묵시적 갱신과 구두 계약에 여러 차이점이 있는데, 가장 큰 차이는 중도 퇴거 시 보증금 반환과 중개수수료 부분입니다.

보증금 반환

보증금 반환에 있어, 구두 계약 시에는 계약 기간 준수 후 반환받는 것이 원칙입니다.

임대인이 계약 기간을 준수하거나 새로운 임차인을 구해놓고 나가라고 한다면 임차인은 딱히 할 말은 없습니다.

 

묵시적 갱신 상태라면 퇴거 의사 표명 후 3개월 후에는 무조건 보증금을 반환받을 수 있습니다.

보증금만 본다면 묵시적 갱신 상태가 더 유리하다고 볼 수 있습니다.

중개 수수료

이것 역시 보증금 반환과 연관되어 구두 계약 시에는 임차인이 부담해야 합니다.

즉, 계약 기간을 준수했다면 임대인이 내는 거고, 중도에 퇴거하는 경우에는 임차인이 냅니다.

반면 묵시적 갱신이라면 중개 수수료는 임대인이 내는 것이 일반적입니다.

 

구두 계약 시 증빙자료는 필수

 

 

 

구두 계약 특성상 말로 하기 때문에 따로 증거 자료가 남지 않습니다.

그래서 구두로 계약하는 경우 나중에 가서 말이 바뀌는 경우가 종종 있죠.

 

특히 보증금이나 월세금액을 높이거나 낮추는 경우에 이런 문제가 많이 발생합니다. 

보증금을 높이는 경우에는 임차인 쪽에서 들은 게 없다고 하고, 낮추는 경우에는 임대인에서 들은 게 없다고 합니다.

이런 문제를 사전에 방지하기 위해서는 반드시 녹취 또는 문자를 반드시 남겨 놓는 것을 추천드립니다.

 

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저도 월세와 전세를 몇 년 동안 거주하면서 다양한 재계약을 해보았는데 구두로 연장하는 경우가 대부분이었습니다.

물론 계약 기간을 다 마치고 나왔기 때문에 별다른 트러블은 없었지만 구두 계약은 언제나 문제가 될 수 있는 소지가 충분히 있는 계약 형태입니다.

 

그렇기 때문에 꼭 구두 계약 시에는 증빙 자료를 챙겨야 하고, 묵시적 갱신과도 계약 상태가 다르기 때문에 꼭 알아두셨으면 좋겠습니다.