묵시적 계약 갱신 시 보증금 반환은 언제 받을까?

네이버 지식인에서 답변을 달면서 외부 유입 활동을 하다 보면 상당히 공통적인 질문을 볼 때가 많이 있습니다.

 

제가 주로 답변을 다는 분야는 월세나 전세, 매매, 블로그 관련 질문들이 대부분인데요.

 

아마 사회 초년생 또는 부동산에 큰 관심이 없으신 분들이 실제 계약을 하는 경우가 될 때 질문을 올려주시는 경우가 많습니다.

 

그중에서도 월세나 전세에 대한 질문 중에는 묵시적 계약 갱신에 대한 질문들이 많은데요.

 

이게 집주인과 임차인 사이에 별다른 언급 없이 지나가는 경우이다 보니 헷갈리시는 것 같습니다.

 

그래서 이번 글에서는 묵시적 계약 갱신 시 보증금 반환에 대해 정리해 보도록 하겠습니다.

 

묵시적 계약 갱신은 상호 간에 언급이 없을 때 성립

 

 

 

 

묵시적이라는 말은 사전적으로 아래와 같은 뜻을 가지고 있습니다.

 

직접적으로 말이나 행동으로 드러내지 않고 은연중에 뜻을 나타내 보이다.

 

즉, 묵시적 계약 갱신은 집주인과 임차인 모두 계약 연장에 대해 별다른 이야기 없이 시간이 지남에 따라 자연스럽게 연장되는 경우를 이야기합니다.

 

일반적으로 전세의 경우 2년 단위로 계약을 맺습니다.

 

그리고 갱신을 하게 되면 다시 2년 단위로 재계약을 하는데 이때, 집주인이나 임차인이 계약을 갱신하거나 퇴거 의사를 비친다면 묵시적 계약 갱신이 아닌 것이 됩니다.

 

헷갈리실 수도 있지만, 계약이 연장되더라도 누군가 계약을 어떻게 하겠냐라고 이야기를 한 상태라면 일반적인 계약 연장인 것이고, 묵시적 계약 갱신은 아닌 것입니다.

 

퇴거 의사 표현 후 3개월이 중요

 

 

 

구분	3개월 이전	3개월 이후
보증금 반환 여부	받을 수 있음	받을 수 있음
보증금 반환 시점	집주인 협의 필요 (집주인 3개월 내 보증금 반환 의무 無)	3개월 후 받을 수 있음 (집주인 보증금 반환 의무 有)
중개 수수료	집주인 협의 필요	집주인 부담 (세입자 부담 없음)
관리비, 월세	퇴거 시까지 임차인 부담

 

 

여기서 중요한 것은 의도를 했던 잊어버려서 언급을 못했든 간에 상호 간에 묵시적으로 계약이 갱신되었다면 그때는 보증금 반환이 어떻게 되냐라는 것이 중요해집니다.

 

상호 간에 협의를 해서 계약 기간은 언제까지고 보증금 반환에 대한 조건을 확실하게 정하면 큰 문제가 되지 않습니다.

 

하지만 묵시적 계약 갱신은 그런 이야기 없이 갱신이 되기 때문에 애매한 것입니다.

 

퇴거 의사 후 3개월 후에는 무조건 보증금 반환받을 수 있다.

그렇다면 묵시적 계약 갱신이 되면 보증금 반환은 어떻게 될까요?

 

여기서부터는 내가 언제 퇴거하겠다고 의사 표현을 하는 것이 중요합니다.

 

의사 표시를 한 이후 3개월 이후에 보증금을 반환받을 수 있고, 3개월 이전이라면 보증금은 반환받을 수 있지만 내가 원하는 시기에 못 받을 수 있다는 단점이 있습니다.

 

즉, 집주인은 무조건 보증금을 반환해야 하는 의무가 있지만, 묵시적 계약 갱신 상태라면, 3개월 이내에 보증금을 줄 의무는 없습니다.

(즉, 퇴거 의사 표시 후 3개월 후에는 무조건 줘야 하지만, 그전에는 집주인과 협의가 필요합니다.)

 

3개월 후에는 중개 수수료 모두 집주인 부담한다.

또한 퇴거 의사를 밝히고 3개월 후에 나가기로 했다면 다음 세입자를 구하는 데 있어 중개 수수료는 모두 집주인이 부담하게 됩니다.

 

즉, 현재 세입자는 비용적으로 관여할게 전혀 없습니다.

 

간혹 여기서 다음 세입자를 구하는 데 있어서 중개 수수료를 현재 세입자가 부담해야 하는 것처럼 이야기하는 경우가 있는데 이건 절대 아닙니다.

 

만약 3개월 이전에 퇴거를 한다면 그 부분에 대해서는 집주인과 협의가 필요한 사항입니다.

 

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아마 이렇게만 본다고 하면 더 헷갈리실 수도 있습니다.

 

하지만 간단히 요약하면 퇴거 의사 표현이 중요하고, 그로부터 3개월 이내에 나가냐, 3개월 후에 나가냐에 따라 상황이 조금씩 달라진다라는 것만 알아두시면 됩니다.

 

이런 부분에 대해 많은 분들이 헷갈려하시고, 어쩔 때는 불합리한 조건으로 계약을 하시는 경우도 종종 있는 것 같습니다.

 

특히 요즘처럼 전세사기가 기승을 부리고 위험성을 가지고 있는 만큼 최대한 필요한 정보는 미리 알고 계시면 안전하게 내 돈을 지킬 수 있을 거라 생각합니다.